De jaarrekening 2015 en dVi 2015 is inmiddels afgerond en nu komt de invoering van de woningwet bij alle corporaties weer volop in beeld. Voor het einde van het jaar dienen verschillende stappen genomen te worden en dient de strategie ook afgestemd te worden met gemeenten en huurders. De nieuwe woningwet is misschien wel de grootste wijziging in het bestel sinds de brutering in de jaren ’90. Dit brengt veel werk met zich mee voor alle corporaties en ondanks het verlichte regime voor kleine corporaties zal de implementatie van de woningwet een hele kluif worden. In dit artikel wordt vooral ingegaan op de gevolgen van de woningwet voor kleine corporaties die onder het verlicht regime vallen.
Achtergrond van de wet
De nieuwe wetgeving is formeel per 1 juli 2015 in werking getreden. Vanaf dat moment is er een herziene Woningwet en vervangt het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) het oude BBSH. In aanvulling daarop is er de Ministeriële Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze bevat detailuitwerkingen van de Woningwet en het BTIV die niet door het parlement, Senaat of Raad van State behandeld hoeven worden. De ministeriële regeling is ook op 1 juli 2015 ingevoerd, maar wordt nog aangevuld. Wat we voor het gemak ‘de nieuwe Woningwet’ noemen, is dus in feite een veelheid aan omvangrijke en complexe regels.
Nieuwe toezichthouder
Als onderdeel van deze wet is er een nieuwe toezichthouder ingesteld als vervanger van het CFV. De nieuwe Autoriteit woningcorporaties (Aw) gaat een belangrijke rol vervullen in de uiteindelijke doorwerking van de wet in de sector. De Aw gaat toezicht houden op de naleving van de wet en houdt de sector financieel in het oog. Er is bewust gekozen voor een scheidslijn tussen beleid en toezicht. De Aw houdt zich bij beoordeling strak aan de regels van de Woningwet. Waar de wet geen onderscheid maakt tussen grote of kleine woningcorporaties zal de Aw dat ook niet doen.
Voorwaarden verlicht regime voor kleine corporaties
Vanuit de beperking van de administratieve lastendruk is ervoor gekozen om een verlicht regime in te stellen voor de kleine woningcorporaties. Om gebruik te maken van het verlicht regime dient een woningcorporatie te voldoen aan de volgende eisen:
- Een jaaromzet van € 30 miljoen of minder
- Minder dan 5% van de omzet uit niet-DAEB-activiteiten
- Minder dan 10% van de investeringen in niet-DAEB-activiteiten
De jaaromzet wordt getoetst op basis van de verslagjaren 2015 en 2016. Waarbij de jaaromzet wordt bepaald op basis van de functionele indeling en deze omzet bestaat dan uit volgende posten:
- Huuropbrengsten
- Opbrengsten servicecontracten
- Overheidsbijdragen
- Opbrengst overige activiteiten
- Resultaat deelnemingen (per definitie niet-DAEB)
De bedragen zullen jaarlijks geïndexeerd. In principe moet een woningcorporatie in beide jaren voldoen naar deze eisen echter als een van beide jaren er door eenmalige posten boven komt kan er verzocht worden om op basis hiervan toch nog te worden aangemerkt voor het verlichte regime.
De toets op omzet en investeringsniveau vindt plaats over het verslagjaar en de toetsing blijft ook jaarlijks van kracht na 1 januari 2017. Indien uit de realisatie in een toekomstig jaar blijkt dat de grenzen worden overschreden, is verlicht regime niet meer van toepassing en dient de corporatie alsnog tot scheiding over te gaan. Indien uit de prognosecijfers blijkt dat er structureel niet aan de eisen kan worden voldaan, is het advies om vooraf al tot scheiding over te gaan.
Impact verlicht regime op scheiding
Als een corporatie voor verlicht regime in aanmerking komt, wordt maar een beperkt aantal gegevens opgevraagd. Als er geen niet-DAEB bezit is, en er geen plannen zijn om dergelijk bezit in de toekomst te realiseren, wordt volstaan met een bestuursverklaring. Als er wel sprake is van niet-DAEB bezit en/of activiteiten voor 10 jaar vanaf 2017, dan dient de corporatie cijfers volgens door Aw opgestelde formats aan te leveren om vast te stellen dat de corporatie voldoet aan de normen om voor verlicht regime in aanmerking te komen.
Als er sprake is van niet-DAEB bezit en/of investeringsvoornemens en er voldaan wordt aan de voorwaarden voor verlicht regime, dan moeten de volgende stukken worden ingediend:
- baten-lastenraming vanuit functionele W&V en kasstroomoverzicht over de jaren realisatie 2015, forecast 2016 en prognose 2017 – 2026;
- uitgangspunten kostenverdeelstaat en onderbouwing van verdeelsleutels.
De kostenverdeelstaat met de baten/lasten scheiding moet volgens de standaard formats van de Aw worden ingediend. De indiening moet worden gecompleteerd met een bestuursverklaring en een samenvatting van de indieningsgegevens.
De beoordeling van het Aw richt zich dan ook voornamelijk op de volledigheid van de opgave en zal op basis van de gegevens vaststellen dat een corporatie voldoet aan de eisen van het verlicht regime. Daarnaast worden de uitgangspunten kostenverdeelstaat en onderbouwing van verdeelsleutels voor de scheiding van baten/lasten en kasstromen beoordeeld.
Baten en lastenscheiding
Zowel voor het scheidingsvoorstel als na scheiding dienen de opbrengsten en kosten te worden verdeeld naar de afzonderlijke takken middels een kostenverdeelstaat. Daarbij moeten de kosten en opbrengsten op grond van consequent toegepaste en objectief te rechtvaardigen beginselen inzake kostprijsadministratie worden toegerekend. Dit betekent dat kosten en opbrengsten die direct samenhangen met DAEB activiteiten dan wel niet-DAEB activiteiten volledig aan de DAEB tak respectievelijk niet-DAEB tak moeten worden toegerekend.
Voor indirecte kosten en opbrengsten dienen verdeelsleutels te worden gebruikt. Deze worden toegedeeld aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak naar de mate waarin zij op DAEB-activiteiten respectievelijk niet-DAEB-activiteiten betrekking hebben. Indien een dergelijke koppeling niet kan worden gemaakt, kan de toedeling plaatsvinden op basis van een naar ratobenadering.
De uitgangspunten en verdeelsleutels op basis waarvan de toedeling plaatsvindt moeten duidelijk zijn vastgelegd en dienen als onderdeel van het scheidingsvoorstel te worden toegelicht. De toerekening dient reëel te zijn. Toerekening dient te gebeuren op een redelijke en toetsbare wijze. Het Aw heeft hiervoor een format opgesteld dat gehanteerd kan worden. Zie bijlage 1.
Het verlicht regime heeft dus als voordeel dat er geen gescheiden balans hoeft te worden opgesteld. Hierdoor hoeft er ook geen andere nieuwe uitwerking van de portefeuillestrategie te worden opgesteld ten aanzien van het vastgoed. Dit scheelt behoorlijk veel tijd.
Overige zaken woningwet
De woningwet heeft ook invloed op de andere gebieden van de organisatie van woningcorporaties. Hierbij maakt het niet of een corporatie wel of niet het verlichte regime kan toepassen. Dit betekent dat kleine corporaties voor de rest aan de eisen van de woningwet te voldoen:
- Verbindingenstructuur dient in lijn met de wet te worden gebracht
- De fit-and-propertest geldt voor alle bestuurders en commissarissen
- De statuten die wellicht aangepast te worden zodat deze in lijn zijn met de woningwet
- De RvC/RvT heeft een rol bij grote investeringsbeslissingen boven de € 3 mln.
- De RvT dient de minister in bepaalde gevallen te voorzien van informatie
- Aanstellen onafhankelijke controller voor woningcorporaties met meer dan 2.500 verhuureenheden
- Opstellen van financieel reglement en treasurystatuut in lijn met eisen van wet.
- Waarderen van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat in de jaarverslaggeving
- Verplichte permanente educatie van bestuurders en toezichthouders
- Aansprakelijkheid van bestuurders en toezichthouders
- Visitatie een maal per 4 jaar verplicht
- Huurdersoverleg en aanpassen prestatieafspraken met gemeente
Impact kleine woningcorporaties
De woningwet met al haar wijzigen zal veel vragen van alle corporaties maar misschien nog wel meer van kleine corporaties. De kleine corporaties hebben het probleem dat het steeds lastiger wordt om alle deskundigheid en kwaliteit in-house te hebben. Naast de kennis en deskundigheid is vaak ook tijd een beperkende factor, de reguliere werkzaamheden gaan vaak allemaal door.
Daarom is het zaak om tijdig de impact van de woningwet op uw organisatie in kaart te brengen en waar nodig tijdig in over te treden met uw accountant of adviseurs over onduidelijkheden. Daarnaast is wellicht nodig om aanvullende slagkracht aan te trekken voor de werkzaamheden.
Een ding is zeker ondanks dat men spreekt van een verlicht regime zal het veel vragen van kleine woningcorporaties.
