Dat is wat Mark van Bruxvoort zei na de publicatie van het nieuwe financiële kader voor woningcorporaties. Mark start deze zomer als Manager bij Q-Concepts en steekt zijn mening niet onder stoelen of banken. Voordat we ingaan op de motivatie van zijn uitspraak, zoomen we eerst in op zijn keuze voor Q-Concepts.
Mark, allereerst natuurlijk welkom bij Q-Concepts. Wat heeft je doen besluiten bij Q te starten?
Afgelopen voorjaar deed Q-Concepts al eens een beroep op mij vanwege de recente groei in de klantenportefeuille. Ik heb toen een half jaar goed in de keuken kunnen kijken en dat beviel me heel erg. Vooral de platte organisatiestructuur, heldere visie en flexibiliteit spraken me aan. Iedereen bij Q krijgt de mogelijkheid te werken zoals hij of zij graag wil. Een belangrijk onderdeel hiervan is de mogelijkheid om controlewerkzaamheden te combineren met interim- of adviesopdrachten. Juist op dat snijvlak ligt voor mij een hele mooie uitdaging.
Hoe bedoel je dat precies?
Q-Concepts is afgelopen jaren hard gegroeid binnen de corporatiesector, waarbij de laatste 2 jaar de focus op de groei van de auditpropositie heeft gelegen. In de komende jaren willen we in de interim- en adviespraktijk eenzelfde groei realiseren. De interim- en adviespraktijk biedt onze professionals een mooie combinatie van werkzaamheden en laat hen ervaring op doen aan de ‘andere kant’ van de tafel. De beoogde groei heeft mijn focus, zowel in omvang van opdrachten als in mensen. Daarnaast vind ik het leuk om ook zelf hier en daar een interim rol te vervullen.
Waarom denk je dat de corporaties juist baat hebben bij een Q-professional?
Een Q-professional wordt snel onderdeel van een team, durft verantwoordelijkheid te nemen en levert resultaat. Daarbij kunnen we niet alleen terugvallen op persoonlijke kennis, maar ook op de kennis van onze gehele organisatie. Naast specialist op het gebied van woningcorporaties zijn we ook échte liefhebbers van de sector. Wij willen bijdragen aan een positiever beeld van woningcorporaties, waarbij we een afwijkende mening niet schuwen.
Over afwijkende mening gesproken, vanwaar je gedurfde uitspraak?
Er is veel gaande op het vlak van financiële sturing voor woningcorporaties zoals een herijkt financieel kader, de coronacrisis en het onderzoek naar opgaven en middelen. Juist in deze tijd is er behoefte aan duidelijke en zinvolle kaders om de sturing te verbeteren. Op 28 april jl. hebben de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een financieel kader gepubliceerd met een gewijzigde set van financiële ratio’s en grenswaarden. Hierin is wederom de Loan to Value (LTV) opgenomen als continuïteitsratio. Deze is echter versoepeld ten opzichte van het vorige kader. Dat brengt het volgende risico met zich mee: Bij de LTV wordt de hoogte van de leningen afgezet tegen de beleidswaarde van het vastgoed. De beleidswaarde is een afgeleide waardering van de marktwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de waardeontwikkeling van de beleidswaarde net als de marktwaarde onderhevig aan de conjunctuurschommelingen op de woningmarkt.
De woningcorporatie heeft geen invloed op deze schommelingen in beleidswaarde en ondergaat deze als onderdeel van de markt. Dit betekent dat het opzoeken van de randen van Loan to Value in de huidige relatieve hoogconjunctuur vervolgens in een recessie voor problemen kan zorgen. De beleidswaarde zal dan namelijk gaan dalen bij een gelijkblijvende schuldpositie. De LVT stijgt dan dus boven de toegestane normen en dat is niet de bedoeling.
Wat zou volgens jou dan de oplossing zijn?
Doordat de corporatie niet kan sturen op een LTV, wordt dit slechts een rapporteringsratio. Een woningcorporatie moet natuurlijk wel voldoen aan deze ratio. In het nieuwe financieel kader is de norm voor de LTV reeds verruimd. Gezien de marktgevoeligheid zou je als corporatie de grenzen van deze ratio niet op moeten zoeken, maar juist extra ruimte voor marktdalingen moeten inbouwen. Dus: bepaal als corporatie je eigen grens zodat je marktdalingen op kunt vangen.
Gebruik de andere ratio’s om de financiële mogelijkheden te bepalen voor de volkshuisvestelijke opgaven. Dus ratio’s zoals de ICR, schuldrestant per woning en terugverdiencapaciteit van de leningen. Op deze ratio’s kunnen corporaties sturen zonder dat deze gevoelig zijn voor marktontwikkelingen waarop corporaties geen invloed hebben.
Meer weten? Of heb je gewoon een vraag? Mail Mark op mark.van.bruxvoort@q-concepts.nl
